Upis nekretnine u zemljišne knjige - potrebna dokumentacija

Upis prava vlasništva u zemljišne knjige jedini je način da se vlasništvo nad nekretninom učini pravno sigurnim i vidljivim trećim licima. Bez upisa, i pored valjanog ugovora, kupac ostaje izložen riziku.

Kada se podnosi zahtjev za upis

Nakon zaključenja i notarske obrade ugovora o prometu nekretnine (kupoprodaja, poklon, zamjena i sl.), ili nakon pravosnažnosti sudske odluke (nasljeđivanje, dioba, presuda), podnosi se prijedlog za upis nadležnom zemljišnoknjižnom uredu pri općinskom sudu.

Osnovna dokumentacija

• ovjeren ugovor ili druga isprava koja je pravni osnov upisa (notarski obrađen ugovor, pravosnažna presuda, rješenje o nasljeđivanju),

• posjedovni list / zemljišnoknjižni izvadak koji potvrđuje trenutno stanje,

• dokaz o identitetu i, za pravna lica, izvod iz sudskog registra,

• dokaz o plaćenom porezu na promet nepokretnosti, gdje je primjenjivo,

• punomoć, ako stranku zastupa advokat.

Uobičajeni problemi u praksi

• neusklađenost katastarskog i zemljišnoknjižnog stanja (čest slučaj u BiH, posebno na starijim nekretninama),

• neriješeni raniji upisi (npr. teret koji nije brisan iako je otplaćen),

• nepotpuna ostavinska dokumentacija kod nasljeđivanja.

U ovim slučajevima prije samog upisa često je potrebno provesti dodatni postupak — usklađivanje, brisanje tereta, ili dopunu ostavinskog rješenja — što zahtijeva provjeru cjelokupnog zemljišnoknjižnog stanja unaprijed, a ne tek kada zahtjev za upis bude odbijen.

Savjet

Prije kupovine nekretnine uvijek provjerite aktuelno zemljišnoknjižno stanje, ne samo katastarsko - razlike između ta dva registra su čest izvor kasnijih sporova.